Забудовник ЖК «Шевченківський квартал» штучно гальмує будівництво, вкладаючи гроші інвесторів в інші ЖК (розслідування)

Майже миттєво після того, як інвестори ЖК «Шевченківський квартал» дають кошти на будівництво, забудовник «Картель Буд» відправляє ці гроші на рахунки забудовника ЖК Rich House – фірми ТОВ «Юстіс-Груп»

Погана «Перспектива»

– Ліфт не працює. Знову. Тягнула дитячий візок на десятий поверх, – скаржиться у вайбер-групі жителька ЖК «Перспектива» – київського довгобуду, забудовник якого «забув» укласти договори з комунальними службами, кинувши власників квартир напризволяще з їхніми проблемами.

Наївні інвестори сподівалися отримати комфортне житло в спальному районі Києва на вулиці Драйзера, 40. Натомість їхні будні перетворилися на тривалу війну за якісні житлово-комунальні послуги. В будинку регулярно ламається ліфт, не працює опалення, розвелися щури, а «цілодобова охорона» кудись зникає.

Втім, найстрашніше для жильців позаду – в грудні 2018 року було скасоване травневе рішення Господарського суду міста Києва про знесення будинку, який був зведений незаконно – на земельній ділянці, призначеній для будівництва школи.

Щоб не опинитися на вулиці, інвестори неодноразово мітингували під стінами суду та Київради й підключили до болючого процесу боротьби міських депутатів. І таки перемогли.

Інвестори ЖК «Перспектива» неодноразово приходили під стіни Київради із вимогою скасувати рішення про знесення їхнього будинку та продовження будівництва

За словами радника київського міського голови Дмитра Білоцерковця, ЖК «Перспектива» є однією із 43 незаконних недобудов скандального забудовника Анатолія Войцехівського, якого зараз судять за привласнення коштів інвесторів, несплату податків та створення бандугруповання для захоплення землі.

Втім, незважаючи на гучний скандал, бізнес-партнери Войцехівського продовжують його справу, в результаті чого на мапі Києва з’являються нові незаконні довгобуди.

Так, у самому серці столиці – в Шевченківському районі на вулиці Українській, 6 – зараз будується ЖК економ-класу «Шевченківський квартал». ЖК складається з двох будинків заввишки 22 та 25 поверхів – і лише через кілька років після початку будівництва з’ясувалося, що вони зводилися з численними порушеннями будівельних норм. У підсумку страждають пересічні громадяни, які залюбки купували дешеві квадратні метри поряд з метро та двома парками.

Втім, проблемне будівництво – це не єдина спільна риса між ЖК «Перспектива» та ЖК «Шевченківський квартал».

За цікавим збігом обставин, до будівництва обох житлових комплексів має прямий стосунок Олег Репа, який почав свою плідну співпрацю з Анатолієм Войцехівським ще в 2008 році, ставши гендиректором підконтрольної Войцехівському скандальної будівельної корпорації «Укогруп». А коли стартував проект ЖК «Перспектива», його генпідрядником стала компанія «Київмонтажбуд», якою володіє Олег Репа. Ще трохи згодом, до середини 2018 року, девелопером «Шевченківського кварталу» була компанія ТОВ «Рон Стоун», яку заснував Олег Репа.

Як і у випадку із ЖК «Перспектива», будівництво «Шевченківського кварталу» рухається дуже повільно. Адже, за даними Генпрокуратури, генпідрядник житлового комплексу – ТОВ «ВКФ «Фарби Україна» – перераховував кошти інвесторів на рахунки цілої низки фіктивних фірм. Іншими словами, гроші на будматеріали та на ведення робіт отримали компанії, зареєстрованим на підставних осіб у місцях масової реєстрації та в офшорах.

Зараз ГПУ підозрює організаторів будівництва в самоуправстві, шахрайстві та ухиленні від сплати податків в особливо великих розмірах. У кримінальному провадженні розслідується факт заволодіння службовими особами ТОВ «ВКФ «Фарби Україна» в 2016-2017 роках коштами інвесторів у особливо великих розмірах під час купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно.

Ми ж спробуємо з’ясувати, на що були витрачені кошти інвесторів ЖК «Шевченківський квартал». Тому для початку йдемо до офісу цього житлового комплексу під виглядом потенційних інвесторів.

Обираємо дешеву квартиру

Зараз у житлового комплексу «Шевченківський квартал» немає дозвільних документів на земельну ділянку, а ліцензія генпідрядника анульована. Втім, офіс продажу працює не лише в будні, а й у вихідні дні – зараз тут період шалених знижок. Квартири продають по 15-16 тисяч гривень за квадрат, у той час, як в інших житлових комплексах у цьому ж районі середня вартість житла становить 24-28 тисяч гривень за один квадратний метр.

І хоча інтернет кишить новинами про це скандальне будівництво, низька ціна спокушає самостійно перевірити, чи правда те, що будівництво заморожене, а з документами – проблеми.

Менеджер із продажу Володимир запросив мене на об’єкт уже наступного дня після мого дзвінка. В офіс продажів, що розташований на першому поверсі ЖК, пускають лише за попередньою домовленістю. Зараз за порядком на ЖК «Шевченківський квартал» наглядає один охоронець та зграя собак із виводком цуценят.

ЖК «Шевченківський квартал». Січень 2019 року

У двокімнатному офісі сидять аж три менеджери з продажів. Працюють в активному режимі: з понеділка до суботи – з 9 ранку до 7 вечора.

«У нас є дуже вигідні варіанти від 500 тисяч гривень за однокімнатну квартиру. Якщо внесете 50% передоплати, можемо оформити безвідсоткову розстрочку на 24 місяці. Це виходить платіж по 10 тисяч 417 гривень щомісяця, – демонструючи різні варіанти планувань квартир під шум перфоратора, Володимир розхвалює житловий комплекс. – _Ви не звертайте увагу на шум. Це в нас комунікації розводять по квартирах. Фінальна стадія в цій секції. Але тут квартири вже розпродані. Можемо запропонувати варіанти в секціях №2 та №3».

Володимир показує стан готовності квартир

Попри запевнення Володимира в тому, що «Шевченківський квартал» будують без затримок, поки ми блукали поверхами житлового комплексу, ми не зустріли на будівельному майданчику ані душі. Шум перфоратора біля офісу – єдине, що видавало присутність хоч якогось життя в цьому величезному будинку.

– А з документами у вас все в гаразд? – запитую я, повернувшись до офісу.

– Так! Повний порядок! – без жодного сумніву відповів Володимир. – Усі дозволи можемо вам надімлати електронною поштою.

Володимир стримав обіцянку й надіслав два десятки сторінок із документами. Але як і більшість покупців квартир, в юридичних колізіях я можу легко заплутатися. Багато кольорових дозволів, печаток та підписів створюють для рядового інвестора ілюзію законності процесу будівництва. Навіть Олег Репа зізнався в тому, що купив десять квартир у цьому ЖК.

Але є й більш завбачливі інвестори. Наприклад, Віктор Козаков заробляє на будівельних інвестиціях – купує квартири в ЖК на етапі будівництва, після здачі об’єкту в експлуатацію робить у квартирах ремонт, а потім продає дорожче. Різниця в ціні купленого й проданого житла – це і є його прибуток.

«Ми – одночасно будівельна організація й водночас є інвесторами. Знаємо всі комплекси в Києві. Кілька років тому ЖК «Шевченківський квартал» був нам цікавий, планували вкласти туди гроші, щоб перепродати після ремонту. Була цікава ціна 16 тисяч гривень за метр у другій секції. До того ж місце зелене й транспортна розв’язка хороша», – розповідає інвестор.

Козаков передав документи житлового комплексу на юридичну експертизу й отримав невтішний висновок експертів: ніхто не зміг дати хоча б мінімальну гарантію того, що комплекс добудують до кінця.

«Ми вирішили не вкладати кошти. Бо тут ціла купа проблем: провалені терміни завершення будівництва, конфлікти з місцевими жителями й ділянка коледжу, яку з порушеннями забрали. Забудовники говорять, що вони все «порішають». Але це завжди несе за собою те, що об’єкт буде недофінансований. Бо замість того, щоб витрачати гроші на будівництво, кошти ідуть до кишень рішал», – підсумував Козаков.

Гроші на новий проект

Проаналізувавши банківські виписки, дані Генпрокуратури та робочу документацію ЖК «Шевченківський квартал», ми наштовхнулися на дуже гарний житловий комплекс, який і поглинув частину коштів ошуканих інвесторів. Називається він Rich House і розташований поруч із парковою зоною в Голосіївському районі Києва – на вулиці Столєтова, 50-50а. 

Так має виглядати проект ЖК Rich House після завершення будівництва

Цей компактний житловий комплекс бізнес-класу будують уже понад два роки. В тутешньому відділі продажу потенційних інвесторів переконують у тому, що вони нічим не ризикують, мовляв, «будівництво буде завершене, бо 100% коштів на будівництво в забудовника були ще до початку реалізації проекту».

Втім, менеджери з продажу не говорять ані слова про те, що гроші на будівництво Rich House були взяті з кишень інвесторів ЖК «Шевченківський квартал».

Згідно з фінансовими документами, які є у нашому розпорядженні, ТОВ «Картель Буд» (генпідрядник ЖК «Шевченківський квартал») отримав на свої рахунки кошти від інвесторів, а потім, починаючи із серпня 2017 року, почав вкладати їх у будівництво квартир у ЖК Rich House, придбавши майнові права на житло. А ще через два місяці «Картель Буд» і сам почав брати активну участь у будівництві ЖК Rich House як підрядник.

Окрім цього, проаналізувавши документацію житлових комплексів «Перспектива», «Шевченківський квартал» та Rich House, ми бачимо, що до їх будівництва мають стосунок одні й ті самі фірми та одні й ті самі люди. Тож не дивно, що всі ці об’єкти мають схожі проблеми.

Житлові комплекси «Перспектива», «Шевченківський квартал» та Rich House тісно пов’язані між собою

Ми запитали в Ірини Матвієнко – директорки ТОВ «999», якій належить земельна ділянка, на якій будується ЖК Rich House, про те, хто курирує будівництво цього житлового комплексу. За її словами, як і у випадку з ЖК «Шевченківський квартал», безпосередній стосунок до ЖК Rich House має соратник Войцехівського Олег Репа.

«Договір про часткову участь у будівництві між ТОВ «999» із ТОВ «Юстіс-Груп» (яка є генпідрядником) був підписаний у присутності Олега Репи. Тоді, на початку нашої співпраці, я була впевнена, що Репа – порядна людина. Всі рішення на будівництві ухвалює Репа», – пояснила Матвієнко.

Факт такої співпраці пояснює, чому, попри те, що ЖК Rich House не має проблем із землею й будується згідно з правилами та законами, проект готовий менш ніж наполовину: в жодній із трьох секцій коробка не готова повністю.

Рядовий покупець може подумати, що два роки – це не так уже й багато для багатоповерхівки із площею квартир 4,2 тисячі квадратних метрів. Але насправді подібні об’єкти за наявності 1) усіх дозвільних документів, 2) коштів та 3) бригади з 10-20 людей можна звести менш ніж за рік.

«На фундамент піде три місяці, на коробку з цегли – чотири місяці, покрівля – один місяць, – пояснює експерт із нерухомості Іван Калінін. – Скління, розводка електрики, сантехники може відбуватися паралельно. На внутрішнє оздоблення та благоустрій – два місяці. Тут також є багато змінних – наприклад, якщо йдеться про монолітний каркас, то в зимовий період бетону потрібно більше часу для набору міцності, тому швидкість може знижуватися».

Такий вигляд мав ЖК Rich House 27 грудня 2018 року


За місяць будівельники встигли залити частину перекриття між поверхами. Фото зроблене 30 січня 2019 року

Перед тим, як вкладати гроші в будинок на етапі будівництва, варто не лише уважно вивчати документи, а й не лінуватися уважно придивитися до того, чи ведуться на об’єкті будівельні роботи й скільки людей у них задіяно.

Менеджери з продажу переконують, що забудовник має 100% суми на будівництво. Та попри те, що житловий комплекс отримав дозвіл від ДАБІ на будівництво ще в жовтні 2016 року, будівництво стартувало аж через півроку – в квітні 2017-го. Протягом останніх двох років процес будівництва періодично зупинявся – кілька місяців техніка працювала, а потім на кілька місяців наставало затишшя.

«На зміні має бути не менш ніж десять людей. Прораб має бути на місці щонайменше 70% часу», –підказав мені прораб із двадцятирічним стажем Василь Поліщук.

Ми прислухалися до порад професіоналів і вирушили на будмайданчик ЖК Rich House. Прийшовши сюди під виглядом потенційних інвесторів близько третьої години дня, прораба на місці ми не застали.

Прораб був сьогодні? – питаю тутешнього охоронця.

Ще не було.

А коли він прийде?

Пізніше. Можливо.

Попри те, що менеджер Світлана з відділу продажів переконувала, що на будівництві задіяні півтора десятка будівельників, ми за чотири візити бачили на об’єкті лише 3-5 людей у робочій формі.

Гроші у прірву

За оцінками Мінрегіонбуду, середня вартість будівництва житла в Києві складає 13 тисяч 849 гривень за квадрат. Якщо брати цю цифру за основу, на будівництво ЖК Rich House потрібно щонайменеше 58,6 мільйона гривень. До цієї вартості входить будівництво безпосередньо квартир, а також паркінгу, місць загального користування та вбудованих нежитлових приміщень.

Згідно з даними фінансових документів ТОВ «Юстіс Груп», який є забудовником ЖК Rich House, за останні півтора року на будівельні роботи було витрачено майже 17 мільйонів гривень. Ці кошти отримали три компанії.

Майже миттєво після того, як інвестори ЖК «Шевченківський квартал» дають кошти на будівництво, забудовник «Картель Буд» відправляє ці гроші на рахунки забудовника ЖК Rich House – фірми ТОВ «Юстіс-Груп».

Ось кілька прикладів щодо обігу грошей ТОВ «Картель Буд»:

2 лютого 2018 року о 12:54 інвестор ЖК «Шевченківський квартал» Алла Анатоліївна перерахувала на рахунок замовника будівництва 130 тисяч гривень «за договором майнових прав».

Цього ж дня о 14:06 ТОВ «Картель Буд» перераховує 45 тисяч гривень на рахунок ТОВ «Юстіс-Груп» «згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на вулиці Столєтова, 50-52а».

14 лютого о 12:32 ця ж вкладниця перераховує ще 66 тисяч 830 гривень на будівництво ЖК «Шевченківський квартал».

14 лютого о 14:22 ТОВ «Картель Буд» перераховує 57 тисяч 800 гривень на рахунок ТОВ «Юстіс-Груп» «згідно з договором купівлі-продажу майнових прав по вулиці Столєтова, 50-52а».

І таких прикладів десятки. Так, починаючи із січня 2017 року й до грудня 2018 року «Картель Буд» перерахував ТОВ «Юстіс-Груп» щонайменше 6 мільйонів 489 тисяч гривень.

Майже відразу після того, як на рахунок ТОВ «Юстіс-Груп» зараховуються кошти, левова їх частка знімається з банкомату.

За неповних два роки з рахунку ТОВ «Юстіс груп» із банкомата зняли понад 2 мільйони 858 тисяч гривень готівки – це третина коштів, отриманих від ТОВ «Картель Буд». Хто саме їх зняв і куди витратив, ми розповімо в другій частині розслідування.

Поки що ж, якщо наші припущення правильні, то в підсумку маємо такі висновки:

– Частина коштів інвесторів ЖК «Шевченківський квартал» витрачається на будівництво ЖК Rich House. Це чистої води шахрайство (ст. 190 Кримінального кодексу України), але через непрацездатність правоохоронного механізму в Україні шахраям це сходить із рук.

– Частину коштів інвесторів ЖК «Шевченківський квартал» привласнили представники ТОВ «Юстіс-Груп».

– Причина тісної співпраці ВКФ «Фарби України» та «Юстіс-Груп» – те, що цими компаніями керує Олег Репа. Анастасія Клочко (засновник ТОВ «Юстіс-Груп») та її дочка Олена Клочко (директор ВКФ «Фарби України») є номінальними особами, які реально жодних рішень не ухвалюють.

Любов Величко

Джерело: Слово і діло